Sửa nhà ở phường Tân Sơn Hòa, ngoài những việc như mọi nơi, cần nhớ thêm ba điều vì nằm sát sân bay Tân Sơn Nhất: hạng mục nào làm thay đổi chiều cao hay hình khối phải hỏi cơ quan cấp phép trước; vật liệu nhẹ như bạt, tôn, xốp trên mái phải được neo buộc chắc để không bị gió cuốn đi; và nên tận dụng lúc sửa để làm cách âm luôn, vì làm sau sẽ tốn hơn nhiều.
Bài dành cho chủ nhà đang tính sửa chữa, cải tạo nhà ống trong hẻm ở khu Phường 1, 2, 3 Tân Bình cũ. Quy định về giấy phép thay đổi theo từng thời kỳ, và từ 1/7/2025 TP.HCM bỏ cấp quận nên nơi tiếp nhận một số hồ sơ có thể khác trước. Bài chỉ nêu nguyên lý và trình tự, mọi chi tiết thủ tục nên hỏi lại bộ phận một cửa của phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng hiện hành.
Phân biệt sửa nhỏ và sửa có ảnh hưởng chiều cao
Phần lớn việc sửa nhà thường ngày như sơn lại, thay gạch nền, sửa nhà vệ sinh, thay cửa, làm trần bên trong không làm thay đổi chiều cao hay hình khối ngôi nhà. Với những việc này, mối quan tâm chính là an toàn thi công và không làm phiền hàng xóm; còn có phải xin phép hay không thì tuỳ quy định áp dụng cho từng loại công việc, nên hỏi trước cho chắc.
Nhóm việc cần cẩn trọng hơn ở khu gần sân bay là những việc làm ngôi nhà cao lên hoặc thêm vật nhô lên trên nóc: nâng tầng, làm thêm phòng trên sân thượng, dựng mái che khung sắt cao, nâng bồn nước, lắp cột ăng ten, khung bảng hiệu. Mỗi thứ tưởng nhỏ đều có thể làm cao độ đỉnh công trình vượt giới hạn cho phép tại vị trí đó.
Một trường hợp hay bị bỏ qua là nâng nền. Khu Tân Bình cũ có nhiều con hẻm được nâng cốt đường qua các đợt sửa, nhà thấp hơn mặt hẻm phải nâng nền chống ngập. Nâng nền kéo theo nâng sàn các tầng trên và có thể làm tổng chiều cao tăng lên. Đây là lý do nên hỏi quy định ngay từ khi lên phương án, không chờ tới lúc đã đổ bê tông.
Trình tự chuẩn bị trước khi khởi công
Một trình tự gọn giúp tránh phải dừng giữa chừng. Thứ tự có thể điều chỉnh, nhưng nên đủ các bước:
- Ghi rõ hạng mục định làm, kèm phác thảo trước và sau; đánh dấu hạng mục nào làm thay đổi chiều cao, mặt tiền, kết cấu.
- Mang giấy tờ nhà (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép cũ nếu có) tới hỏi bộ phận tiếp nhận hồ sơ xây dựng về việc có cần xin phép, xin chấp thuận gì không.
- Nếu cần giấy phép, thuê đơn vị thiết kế làm hồ sơ; yêu cầu thể hiện đủ cao độ các vật trên nóc.
- Báo trước với hàng xóm hai bên và tổ dân phố về thời gian thi công, giờ làm, cách che chắn.
- Kiểm tra hiện trạng nhà hàng xóm (chụp ảnh tường chung, vết nứt có sẵn) có sự chứng kiến của hai bên, để tránh tranh chấp sau này.
- Thống nhất với đội thợ phương án tập kết vật liệu trong hẻm, giờ đổ xà bần, cách che bụi.
Bước kiểm tra hiện trạng nhà hàng xóm thường bị coi là thừa, nhưng ở hẻm nhỏ nhà sát nhà như Tân Sơn Hòa, đây là thứ giữ hoà khí. Khi có vết nứt mới xuất hiện, ảnh chụp trước thi công giúp hai bên nói chuyện trên dữ kiện thay vì cảm tính.
Vật liệu nhẹ và gió: chuyện riêng của khu sân bay
Ở bất cứ đâu, tấm tôn lỏng, bạt che, tấm xốp để trên mái đều có thể bị gió lớn cuốn đi. Ở khu gần sân bay, mối lo này tăng thêm một tầng: vật thể nhẹ bị gió thổi bay có thể rơi vào khu vực sân bay hay bay lên khoảng không máy bay đi qua. Vật lạ trên đường băng và sân đỗ là mối nguy được ngành hàng không kiểm soát rất chặt, vì nó có thể bị hút vào động cơ hoặc làm hỏng lốp máy bay.
Vì vậy, trong suốt thời gian sửa nhà, vật liệu nhẹ trên mái và sân thượng phải được buộc chặt hoặc chằng bằng vật nặng, không để rời. Bạt che mưa căng bằng dây chắc, mép bạt cố định. Xà bần, bao xi măng rỗng, mảnh xốp gom gọn mỗi ngày, không để gió đêm cuốn đi. Mùa mưa ở TP.HCM thường đi kèm những cơn giông có gió giật mạnh bất ngờ vào buổi chiều, nên trước giờ nghỉ mỗi ngày, đội thợ nên kiểm tra lại toàn bộ phần mái.
Sau khi sửa xong, mái tôn nên được bắt vít đủ, có nẹp chặn gió ở mép mái, máng xối chắc. Những tấm lợp nhựa lấy sáng, mái hiên di động cũng cần neo cẩn thận. Đây vừa là chuyện an toàn cho nhà mình, vừa là trách nhiệm với khu vực xung quanh.
Tận dụng lúc sửa để làm cách âm
Thay cửa đúng lúc. Khi đã đục tường làm lại mặt tiền, lắp luôn cửa sổ kín, kính nhiều lớp cho phòng ngủ. Thay cửa sau khi sơn hoàn thiện sẽ phải đục, trám, sơn lại.
Làm trần có lớp đệm. Nếu làm lại tầng trên cùng, chừa khoảng trống giữa mái và trần, lót vật liệu cách âm cách nhiệt dạng sợi. Hạng mục này gần như không thể làm tốt khi trần đã đóng xong.
Trám kín đường ống, đường dây. Mọi lỗ xuyên tường cho ống nước, ống máy lạnh, dây điện nên được trám kín bằng vật liệu phù hợp ngay khi lắp.
Bố trí lại phòng ngủ. Lúc cải tạo là dịp đổi công năng: đưa phòng ngủ vào giữa nhà hay về phía khuất, đưa kho, phòng giặt, cầu thang ra phía ồn làm lớp đệm.
Cửa đi và cửa sổ cùng một chuẩn. Phòng ngủ có cửa sổ tốt mà cửa đi ra ban công mỏng, hở thì hiệu quả giảm nhiều. Nên làm đồng bộ các lối vào của cùng một phòng.
Bụi, tiếng ồn thi công và hàng xóm
Hẻm ở Tân Sơn Hòa nhiều nơi hẹp, nhà sát nhà, một công trình sửa chữa ảnh hưởng tới cả dãy. Che lưới quanh mặt tiền, tưới nước cho bớt bụi khi đập phá, đóng bao xà bần thay vì đổ đống trong hẻm là những việc tối thiểu. Xe chở vật liệu vào hẻm nên chọn giờ thưa người, tránh giờ đi học, đi làm.
Như đã nói ở các bài khác trong danh mục, khu sân bay có nhiều người làm ca, ngủ bù ban ngày. Việc khoan đục buổi trưa và sớm tinh mơ ở đây dễ gây bức xúc hơn nơi khác. Hỏi thăm hàng xóm hai bên về giờ giấc sinh hoạt, thống nhất khung giờ làm ồn nặng, thông báo trước những ngày đập phá lớn, đổ bê tông.
Giờ thi công được phép thường có quy định chung của thành phố và của từng khu dân cư. Nên hỏi tổ dân phố hoặc phường để biết, tránh bị nhắc nhở hay xử lý giữa chừng.
Hạng mục và câu cần hỏi
Bảng tóm tắt một số hạng mục sửa nhà thường gặp ở khu gần sân bay và câu nên hỏi cơ quan hoặc thợ trước khi làm:
| Hạng mục | Có thể ảnh hưởng chiều cao? | Câu nên hỏi |
|---|---|---|
| Sơn, ốp lát, sửa nhà vệ sinh | Không | Có cần thông báo hay xin phép sửa chữa không? |
| Thay cửa, làm trần bên trong | Không | Thay mặt tiền có phải xin phép không? |
| Nâng nền chống ngập | Có thể | Nâng nền có làm tổng chiều cao vượt giới hạn không? |
| Nâng tầng, thêm phòng sân thượng | Có | Giới hạn chiều cao tại thửa đất là bao nhiêu, cần chấp thuận gì? |
| Mái che khung sắt, nâng bồn nước | Có | Vật trên nóc có tính vào cao độ đỉnh không? |
| Lắp cột ăng ten, tấm pin mặt trời | Có thể | Có yêu cầu riêng nào với khu gần sân bay không? |
Câu trả lời cho từng hạng mục phải lấy từ cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm làm thủ tục. Bảng chỉ giúp bạn biết cần hỏi gì, không thay cho câu trả lời chính thức.
Chọn mùa và chọn giờ để sửa
Khí hậu TP.HCM chia hai mùa rõ: mùa khô thường từ khoảng cuối năm tới giữa năm sau, mùa mưa phần còn lại với những cơn giông chiều kèm gió giật. Hạng mục mái, chống thấm, sân thượng nên dồn vào mùa khô: vừa ít bị mưa làm gián đoạn, vừa giảm nguy cơ vật liệu bị gió giông cuốn đi khi mái đang dở dang. Việc bên trong như ốp lát, sơn, làm trần thì làm được quanh năm.
Dịp cuối năm âm lịch là lúc nhiều nhà muốn sửa cho xong trước Tết, thợ khan và vật liệu vận chuyển vào hẻm đông. Đường quanh cổng sân bay những tuần trước Tết lại đông xe đón tiễn hơn ngày thường, xe chở vật liệu vào các hẻm gần Trường Sơn, Bạch Đằng, Hồng Hà dễ bị kẹt. Nếu không gấp, dời việc lớn sang sau Tết thường dễ thở hơn.
Trong ngày, giờ chở vật liệu hợp lý là lúc đường bớt đông, tránh giờ đi làm buổi sáng và giờ tan tầm buổi chiều. Hỏi trước tổ dân phố về giờ xe tải nhỏ được vào hẻm, chỗ được tập kết tạm, để không chắn lối đi của cả xóm.
Mùa mưa cũng là lúc dễ phát hiện chỗ thấm dột. Nhiều chủ nhà chọn cách ghi lại vị trí thấm trong mùa mưa, chụp ảnh sau mỗi trận lớn, rồi đợi mùa khô mới sửa. Cách này giúp thợ xử lý đúng chỗ, không phải đoán.
Chọn thợ quen việc ở khu gần sân bay
Đội thợ đã từng làm nhiều công trình quanh khu Tân Bình cũ thường nắm được những lưu ý riêng: cách làm việc với hẻm nhỏ, cách neo vật liệu, thói quen hỏi trước về chiều cao. Khi gặp thợ, hỏi họ đã từng làm ở khu vực này chưa, xử lý thế nào với hạng mục trên mái, có từng gặp vướng mắc chiều cao chưa.
Hợp đồng sửa nhà nên ghi rõ hạng mục, vật liệu, thời gian, trách nhiệm dọn dẹp và trách nhiệm nếu làm hư hại nhà bên cạnh. Ghi rõ đội thợ phải neo buộc vật liệu trên mái mỗi cuối ngày. Những điều khoản này tưởng nhỏ nhưng giúp giải quyết nhanh khi có sự cố.
Nghiệm thu từng phần, nhất là phần mái và cửa. Một mái tôn bắt vít thiếu, một khung cửa trám không kín sẽ phải sửa lại sau vài mùa mưa, và mỗi lần sửa lại là thêm một đợt bụi, ồn cho cả hẻm.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà nhỏ trong phường Tân Sơn Hòa có phải xin phép không?
Tuỳ hạng mục và quy định hiện hành. Nhiều việc sửa chữa bên trong không làm thay đổi kết cấu, chiều cao thường đơn giản hơn, nhưng vẫn nên hỏi bộ phận tiếp nhận hồ sơ của phường trước khi làm để biết có cần thông báo hay giấy tờ gì không.
Nâng nền nhà chống ngập có bị giới hạn bởi quy định quanh sân bay không?
Nâng nền có thể làm tổng chiều cao ngôi nhà tăng, nên ở khu gần sân bay cần hỏi về giới hạn chiều cao tại thửa đất trước khi làm. Ngoài ra còn quy định về cốt nền so với mặt hẻm, mặt đường. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng trước khi lên phương án.
Vì sao phải neo buộc vật liệu trên mái kỹ hơn ở gần sân bay?
Vật thể nhẹ bị gió cuốn đi có thể rơi vào khu vực sân bay hoặc bay lên khoảng không máy bay đi qua, gây nguy hiểm. Ngoài ra gió giật trong mùa mưa ở TP.HCM rất mạnh. Neo buộc kỹ vừa bảo vệ nhà mình, vừa là trách nhiệm với an toàn chung.
Có nên làm cách âm cùng lúc với sửa nhà không?
Nên. Khi đã đục tường, làm lại mái, lắp cửa là lúc làm cách âm với chi phí và công sức thấp nhất. Làm sau khi đã hoàn thiện sẽ phải đục, trám, sơn lại. Nhất là trần cách âm dưới mái tôn gần như chỉ làm tốt khi đang cải tạo.
Nhà hàng xóm sửa làm nứt tường nhà mình thì làm sao?
Trước hết trao đổi trực tiếp, đối chiếu ảnh hiện trạng trước thi công nếu có. Nếu không thống nhất được, có thể nhờ tổ dân phố hoặc cơ quan quản lý tại phường hoà giải. Với vết nứt lớn, nên mời kỹ sư kết cấu đánh giá để biết mức độ an toàn.
Lắp tấm pin mặt trời trên mái nhà gần sân bay có được không?
Về nguyên lý, mọi thứ lắp trên mái ở khu gần sân bay đều nên được xem xét về chiều cao và, với tấm pin, cả vấn đề phản chiếu ánh sáng. Nên hỏi cơ quan quản lý và đơn vị lắp đặt có kinh nghiệm về yêu cầu hiện hành trước khi đầu tư.