Quanh sân bay Tân Sơn Nhất, phía phường Tân Sơn Hòa (Phường 1, 2, 3 Tân Bình cũ) và các phường lân cận, người tìm chỗ ở có thể gặp hai loại căn hộ: căn hộ trong toà chung cư — mỗi căn có chủ riêng, toà nhà có ban quản lý và ban quản trị — và căn hộ dịch vụ — thường cả toà hoặc cả tầng do một chủ đầu tư hay một đơn vị vận hành cho thuê, kèm dọn phòng, giặt ủi, lễ tân. Khác biệt lớn nhất nằm ở ai là bên cho thuê, chi phí nào đã gộp trong giá, và mức độ linh hoạt về thời hạn.
Căn hộ chung cư hợp với người định ở lâu, muốn tự chủ không gian. Căn hộ dịch vụ hợp với người ở ngắn đến trung hạn, đi lại nhiều, cần mọi thứ sẵn sàng như tiếp viên, chuyên gia đi công tác, gia đình đang chờ nhà. Bài này không nêu giá và không nói tới dự án cụ thể nào; nó giúp bạn đặt đúng câu hỏi cho từng loại.
So sánh nhanh hai loại căn hộ
Bảng dưới đây tóm tắt khác biệt theo những tiêu chí người thuê hay quan tâm. Mỗi toà nhà thực tế có thể khác, nên dùng bảng như khung để hỏi.
| Tiêu chí | Căn hộ trong chung cư | Căn hộ dịch vụ |
|---|---|---|
| Bên cho thuê | Chủ căn hộ hoặc người được chủ uỷ quyền | Đơn vị vận hành hoặc chủ toà nhà |
| Thời hạn thường gặp | Từ vài tháng tới nhiều năm | Linh hoạt hơn, có thể theo tháng hoặc ngắn hơn |
| Chi phí đi kèm | Tiền thuê riêng; phí quản lý, gửi xe, điện nước tách riêng tuỳ thoả thuận | Thường gộp nhiều khoản vào giá trọn gói |
| Dịch vụ | Tự lo dọn dẹp, giặt giũ | Có dọn phòng, giặt ủi, sửa chữa theo lịch |
| Nội thất | Tuỳ chủ: trống, cơ bản hay đầy đủ | Thường đầy đủ, đồng bộ |
| Nội quy | Nội quy toà nhà do hội nghị nhà chung cư thông qua | Nội quy của đơn vị vận hành |
| Riêng tư | Cao, ít người ra vào căn hộ | Nhân viên ra vào theo lịch dọn |
Một số toà gọi là "căn hộ dịch vụ" thực chất là nhà ở nhiều tầng có nhiều phòng cho thuê, không phải chung cư theo nghĩa pháp lý. Điều đó không xấu, nhưng ảnh hưởng tới việc ai chịu trách nhiệm phòng cháy, ai giữ chìa khoá, và bạn ký hợp đồng với ai.
Pháp lý: bạn đang ký với ai
Với căn hộ chung cư, người cho thuê là chủ sở hữu căn hộ. Như khi thuê nhà phố, bạn có thể đề nghị xem giấy tờ sở hữu hoặc hợp đồng mua bán căn hộ của họ; nếu căn hộ chưa có giấy chứng nhận, ít nhất phải thấy hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và biên bản bàn giao. Người đứng ra cho thuê là môi giới hoặc người quản lý giùm thì hỏi giấy uỷ quyền.
Với căn hộ dịch vụ, bên ký hợp đồng là đơn vị vận hành, thường là doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh. Hợp đồng thường soạn sẵn; đọc kỹ phần điều kiện huỷ, trả cọc, các khoản phí phát sinh như dọn thêm, giặt thêm, khách ở lại qua đêm. Việc kinh doanh lưu trú và các giấy phép đi kèm thuộc chủ đề kinh doanh, có bài riêng ở mục Kinh doanh của trang; với người thuê, chỉ cần biết bên kia là ai và có địa chỉ, có người chịu trách nhiệm rõ ràng.
Dù loại nào, địa chỉ trong hợp đồng nên ghi theo đơn vị hành chính mới, phường Tân Sơn Hòa hoặc phường nơi toà nhà thực sự thuộc về. Quanh sân bay có nhiều toà nằm ở phường láng giềng như Tân Sơn Nhất; tin đăng ghi "gần sân bay" không cho biết phường nào.
Chi phí ngoài giá thuê: hỏi từng khoản
Phí quản lý. Ở chung cư, phí quản lý vận hành tính theo diện tích, thường do chủ căn hộ đóng nhưng có thể thoả thuận chuyển cho người thuê. Ghi rõ trong hợp đồng ai đóng.
Gửi xe. Chỗ gửi xe máy, ô tô trong hầm có phí riêng, đôi khi có giới hạn số xe mỗi căn. Người làm sân bay đi xe máy nên hỏi xe có ra vào được mọi giờ không.
Điện, nước. Chung cư thường có đồng hồ riêng mỗi căn, tính theo giá của đơn vị cung cấp. Căn hộ dịch vụ có thể tính trọn gói hoặc theo đồng hồ với mức do bên vận hành đặt.
Internet, truyền hình. Có sẵn hay phải tự kéo; đổi nhà mạng có được không.
Dọn phòng, giặt ủi. Căn hộ dịch vụ gộp bao nhiêu lần mỗi tuần, làm thêm tính thế nào.
Phí khi khách ở lại. Một số nơi tính phí thêm người hoặc yêu cầu đăng ký khách qua đêm. Hỏi trước nếu người thân hay tới thăm.
Nội quy toà nhà: chuyện người làm ca hay vướng
Toà chung cư vận hành theo nội quy được hội nghị nhà chung cư thông qua, và ban quản lý thực hiện. Nội quy thường có giờ yên lặng, quy định thang máy chở đồ, giờ thi công sửa chữa, quy định nuôi thú cưng, quy định để xe. Người làm ca ở sân bay về lúc khuya cần hỏi cửa ra vào sau giờ nào phải quẹt thẻ, xe máy ra vào hầm có bị hạn chế giờ không.
Thi công sửa chữa ở căn bên cạnh là nỗi khổ của người ngủ ngày. Ở chung cư, giờ thi công thường bị giới hạn trong giờ hành chính — trùng đúng lúc người làm ca đêm đang ngủ. Hỏi ban quản lý xem tầng mình có căn nào đang chuẩn bị sửa không. Căn hộ dịch vụ thì đơn vị vận hành kiểm soát việc sửa chữa, thường dễ trao đổi hơn.
Với tiếp viên mang vali lớn ra vào lúc khuya, hỏi lối từ hầm hoặc sảnh lên căn hộ có bậc thềm không, thang máy hoạt động cả đêm không. Những chi tiết nhỏ này quyết định việc ở có dễ chịu hay không với người đi chuyến dày.
Tầng, hướng và tiếng máy bay trong căn hộ
Căn hộ cao tầng ở gần sân bay có giới hạn chiều cao vì quy định tĩnh không, nên các toà nhà quanh đây thường không quá cao như ở trung tâm. Tuy vậy, tầng trên vẫn hứng tiếng máy bay rõ hơn tầng dưới, trong khi tầng dưới lại nghe tiếng xe và tiếng sinh hoạt từ đường. Không có tầng nào yên tuyệt đối.
Hướng căn hộ cũng quan trọng: căn quay về phía đường bay có thể nghe rõ hơn căn quay ngược lại. Cửa kính và khung cửa của toà nhà mới thường kín hơn nhà phố cũ, giúp giảm tiếng rõ rệt khi đóng. Khi đi xem, đóng hết cửa rồi đứng ở phòng ngủ vài phút, sau đó mở cửa ban công ra so sánh.
Ở mục Sống cạnh đường bay của trang có bài đi sâu về tiếng ồn máy bay và cách âm. Ở đây chỉ nhắc: hãy đi xem vào khung giờ mình thường ở nhà, và hỏi người đang sống trong toà về những đêm nhiều chuyến.
Câu hỏi nên đặt cho ban quản lý hoặc đơn vị vận hành
Trước khi ký, nếu có dịp, hãy hỏi trực tiếp người quản lý toà nhà — họ biết nhiều điều mà người cho thuê không nói:
- Toà nhà đã được nghiệm thu phòng cháy và có diễn tập định kỳ không; lối thoát hiểm có thông suốt không.
- Thang máy bảo trì thế nào, có máy phát điện dự phòng không khi mất điện.
- Có quy định gì với người thuê: đăng ký thẻ cư dân, khai báo tạm trú, số người ở tối đa.
- Nước sinh hoạt lấy từ đâu, bể chứa được vệ sinh định kỳ không.
- Mùa mưa hầm xe có bị ngập không, đã từng xử lý thế nào.
- Phản ánh tiếng ồn, hư hỏng chung thì gửi tới ai, bao lâu được xử lý.
Câu trả lời rõ ràng, có tài liệu kèm theo là dấu hiệu toà nhà được quản lý nghiêm túc. Câu trả lời chung chung, né tránh là lý do để thận trọng.
Ai nên chọn loại nào
Căn hộ dịch vụ hợp với người mới chuyển tới thành phố và cần một chỗ ở ngay trong vài tuần đầu, người đi công tác dài ngày, tiếp viên bay dày ít ở nhà, gia đình đang sửa nhà hay chờ nhận nhà mới. Ưu điểm là dọn vào ở ngay, ít việc phải lo; nhược điểm là chi phí trọn gói thường cao hơn khi quy ra theo tháng, và ít cảm giác "nhà mình".
Căn hộ chung cư thuê dài hạn hợp với cặp vợ chồng trẻ, người làm việc ổn định ở sân bay hay văn phòng gần đó, muốn có không gian riêng và cộng đồng cư dân. Nhược điểm là phải tự lo nhiều việc và phụ thuộc vào thiện chí của chủ căn hộ khi có hư hỏng.
Nhiều người đi theo lộ trình: ở căn hộ dịch vụ một thời gian đầu để làm quen khu vực, đi lại thử các tuyến, rồi mới chọn thuê dài hạn một căn chung cư hoặc nhà phố trong hẻm. Cách này tốn hơn lúc đầu nhưng tránh được việc ký hợp đồng dài ở một chỗ không hợp.
Hợp đồng thuê căn hộ: những điều khoản riêng cần thêm
Hợp đồng thuê căn hộ chung cư có các điều khoản giống nhà phố — thời hạn, giá, cọc, sửa chữa, chấm dứt — nhưng cần thêm vài điểm riêng. Thứ nhất, danh mục nội thất và thiết bị kèm tình trạng, vì căn hộ cho thuê thường có sẵn đồ đạc. Thứ hai, ai làm thủ tục với ban quản lý: đăng ký cư dân, thẻ thang máy, thẻ xe. Thứ ba, trách nhiệm khi hư hỏng lan sang căn bên dưới, như rò nước từ nhà vệ sinh — chuyện rất hay gặp ở chung cư và dễ thành tranh chấp ba bên.
Với căn hộ dịch vụ, hợp đồng do bên vận hành soạn sẵn, nhưng bạn vẫn có quyền hỏi và đề nghị sửa những điểm chưa hợp lý. Chú ý điều khoản tự gia hạn, điều khoản huỷ sớm và khoản phạt, cùng cách tính tiền khi ở lẻ ngày cuối kỳ. Với người được công ty trả tiền thuê, hỏi bên vận hành có xuất hoá đơn theo yêu cầu của công ty không.
Ở cả hai loại, tiền cọc và điều kiện trả cọc vẫn là điều khoản quan trọng nhất. Biên bản bàn giao có ảnh chụp lúc nhận căn hộ giúp bạn nhận lại cọc đầy đủ khi trả.
Một điểm nữa ít người để ý: thẻ cư dân, thẻ xe, điều khiển cổng đều phải trả lại khi dọn đi, mất thì có thể bị tính phí làm lại. Ghi số lượng trong biên bản để lúc trả không ai phải nhớ.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ dịch vụ có phải đăng ký tạm trú không?
Nếu bạn ở đó để sinh sống, làm việc từ ba mươi ngày trở lên ngoài nơi thường trú thì vẫn thuộc diện đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú. Ở ngắn ngày thì đơn vị vận hành thông báo lưu trú. Hỏi đơn vị vận hành họ hỗ trợ việc này thế nào.
Thuê căn hộ chung cư có phải ký với ban quản lý không?
Không. Hợp đồng thuê ký với chủ căn hộ. Ban quản lý chỉ làm thủ tục cư dân như thẻ ra vào, gửi xe, đăng ký người ở theo nội quy toà nhà. Chủ căn hộ thường phải báo với ban quản lý khi có người thuê mới.
Phí quản lý chung cư do ai đóng khi cho thuê?
Theo nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ chịu phí quản lý vận hành, nhưng hai bên có thể thoả thuận để người thuê đóng. Điều này phải ghi rõ trong hợp đồng thuê để tránh tranh cãi.
Căn hộ dịch vụ có được nấu ăn không?
Tuỳ nơi. Nhiều căn hộ dịch vụ có bếp nhỏ, một số chỉ có góc pha chế. Hỏi rõ trước khi thuê nếu bạn quen tự nấu, nhất là khi làm ca và cần ăn vào giờ lệch.
Toà nhà quanh sân bay có hạn chế chiều cao thì có ảnh hưởng gì tới người thuê không?
Với người thuê, hạn chế chiều cao chủ yếu có nghĩa là toà nhà không quá cao và tầm nhìn có giới hạn. Nó không ảnh hưởng tới quyền thuê. Với người mua hoặc chủ đầu tư, đây là yếu tố quy hoạch phải kiểm kỹ.
Có nên thuê căn hộ qua người quen giới thiệu mà không xem giấy tờ?
Không nên. Dù là người quen, vẫn cần biết ai là chủ căn hộ và người ký có quyền cho thuê. Nhờ người quen giới thiệu giúp tìm được căn tốt, nhưng giấy tờ vẫn phải xem.