Phần lớn nhà ở trong phường Tân Sơn Hòa (Phường 1, 2, 3 Tân Bình cũ) là nhà phố ống trong hẻm: mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn, nhiều tầng, sửa và cơi nới qua nhiều đời chủ. Khi đi thuê hoặc mua, ba điều quyết định chất lượng sống trong căn nhà ấy là: nền nhà cao hay thấp so với mặt hẻm và mức đọng nước khi mưa lớn, tình trạng kết cấu sau nhiều lần sửa, và lối thoát khi có sự cố.
Bài này hướng dẫn cách đọc một căn nhà phố trong hẻm bằng mắt thường, trước khi tốn tiền cho thợ hay người kiểm định. Nó không thay việc kiểm tra kỹ thuật khi bạn mua nhà, nhưng giúp loại sớm những căn có vấn đề rõ ràng.
Nếp nhà ống trong hẻm khu sân bay
Nhà ống là lời giải của đô thị đông người, đất chia nhỏ theo chiều ngang. Ở các khu dân cư lâu đời quanh sân bay, nhiều căn được xây từ lâu theo kiểu một trệt một lầu, rồi qua năm tháng được nâng thêm tầng, đổ thêm sàn, cơi nới ra phía sau. Kết quả là những căn nhà có cầu thang dốc, phòng giữa thiếu sáng, phần sau ẩm, và nền mỗi phần một cao độ.
Một đặc điểm riêng của khu gần sân bay là chiều cao công trình bị giới hạn theo quy định về độ cao chướng ngại vật hàng không. Vì thế nhiều căn không thể nâng tầng tuỳ ý như ở nơi khác; khi mua nhà hoặc định sửa lớn, đây là điều phải hỏi trước. Thủ tục xin phép xây dựng và chấp thuận độ cao có bài riêng ở mục Thủ tục hành chính; ở đây chỉ nhắc để bạn không mặc định "mua về nâng thêm vài tầng".
Nhà ống trong hẻm có ưu điểm: yên hơn mặt đường, mát hơn nếu có giếng trời, hàng xóm gắn bó. Nhược điểm là thiếu sáng, thiếu gió nếu xây kín, và phụ thuộc rất nhiều vào con hẻm — từ rộng hẹp, nền cao thấp đến chuyện xe cứu hoả có vào được không.
Nền nhà và mưa lớn: câu hỏi số một
TP Hồ Chí Minh có mùa mưa với những trận mưa lớn dồn trong thời gian ngắn. Ở nhiều khu dân cư, kể cả quanh sân bay, có những đoạn đường và con hẻm đọng nước sau mưa lớn, thời gian rút nhanh hay chậm tuỳ cống và địa hình. Bài này không nêu tên đoạn nào ngập vì tình hình thay đổi theo từng đợt cải tạo hạ tầng; thông tin tốt nhất là từ người sống ở đó.
Khi xem nhà, nhìn cao độ nền nhà so với mặt hẻm. Mặt hẻm thường được nâng lên sau mỗi lần sửa đường, trong khi nền nhà cũ giữ nguyên, nên nhiều căn cũ nay thấp hơn hẻm. Dấu hiệu dễ thấy: phải bước xuống khi vào nhà, ngạch cửa được xây cao bất thường, có tấm chắn nước dựng sẵn ở cửa, chân tường tầng trệt có vệt ố ngang đều nhau.
Hỏi thẳng hàng xóm: mưa lớn năm rồi nước vào nhà không, vào tới đâu, bao lâu thì rút. Nếu được, ghé lại sau một trận mưa. Với người thuê, căn có nền thấp không hẳn phải bỏ, nhưng cần biết để không để đồ quý, ổ điện, xe máy ở chỗ dễ ngập. Với người mua, đây là khoản chi phí nâng nền hoặc chống nước phải tính vào.
Đọc kết cấu một căn nhà cũ bằng mắt thường
Không cần là kỹ sư, bạn vẫn có thể nhận ra những dấu hiệu nên hỏi thêm hoặc nhờ người có chuyên môn xem:
- Vết nứt: nứt chân chim trên lớp vữa thường là co ngót; nứt chéo ở góc cửa, nứt xuyên tường, nứt ở dầm hoặc cột là dấu hiệu cần người có chuyên môn xem.
- Thấm dột: vệt ố trên trần dưới nhà vệ sinh tầng trên, dưới sân thượng, quanh khung cửa sổ; tường bong sơn, phồng rộp.
- Sàn và cầu thang: sàn võng, gạch bộp khi gõ, cầu thang rung hoặc lệch bậc.
- Phần cơi nới: tầng hay phòng xây thêm sau có vật liệu khác, nối không khít với phần cũ — chỗ hay thấm và nứt.
- Điện: dây đi nổi chằng chịt, ổ cắm nóng, cầu dao cũ không có thiết bị chống giật hay chống quá tải.
- Nước và cống: mở vòi xem áp lực, nghe mùi ở cống thoát sàn, xem bồn nước trên mái có nắp, có rỉ sét.
Với người thuê, mục đích là biết trước để đưa vào hợp đồng phần chủ nhà phải sửa. Với người mua, những dấu hiệu nặng là lý do để mời đơn vị kiểm định trước khi đặt cọc.
Lối thoát và an toàn cháy nổ trong nhà ống
Nhà ống nhiều tầng thường chỉ có một cầu thang và một cửa ra phía trước. Nếu đám cháy bắt đầu ở tầng trệt, nơi để xe máy và đồng hồ điện, cầu thang thành ống khói và người ở tầng trên bị kẹt. Khi xem nhà, hỏi xem có lối thoát thứ hai — ban công không bị khoá kín, lối lên sân thượng thông sang mái nhà bên, cửa sổ không bị song sắt hàn chết.
Khung bảo vệ chống trộm ở cửa sổ và ban công rất phổ biến, nhưng loại hàn chết không mở được là rủi ro khi cháy. Loại có ô cửa mở được bằng khoá từ bên trong an toàn hơn. Người thuê nên hỏi chủ nhà có thể thay đổi không; người mua nên tính vào chi phí sửa sang.
Mục này có một bài riêng về an toàn cháy nổ ở nhà cho thuê và nhà trọ, đi sâu vào sạc xe điện, bình chữa cháy, báo khói. Với nhà phố, điều cốt lõi là: không để xe và đồ dễ cháy chắn lối ra, có ít nhất một lối thoát phụ, và cả nhà biết đường thoát khi mất điện, khói mù.
Ba kiểu vị trí trong hẻm và điều cần cân nhắc
Cùng một con hẻm, vị trí căn nhà cũng tạo khác biệt lớn:
| Vị trí | Thuận lợi | Bất lợi |
|---|---|---|
| Đầu hẻm, gần đường lớn | Ra vào nhanh, xe công nghệ dễ tới, tiện buôn bán nhỏ | Ồn và bụi từ đường lớn; người lạ qua lại nhiều |
| Giữa hẻm | Cân bằng giữa yên tĩnh và đi lại | Phụ thuộc hẻm có thông hay không, có điểm đọng nước không |
| Cuối hẻm cụt | Yên nhất, ít xe qua, trẻ con chơi được | Một lối thoát duy nhất; xe chữa cháy, xe chở đồ khó vào |
| Hẻm nhánh của hẻm | Rất yên, cộng đồng nhỏ, quen mặt | Đường vào dài, quanh co; khó tìm với người giao hàng, khách lạ |
Với nhà có người già hoặc trẻ nhỏ, độ dễ tiếp cận khi cần cấp cứu cũng là một tiêu chí: xe cứu thương vào được tới đâu, khiêng người ra đầu hẻm mất bao lâu.
Người làm ca về khuya nên ưu tiên vị trí có đèn và có nhà mở cửa tới tối; người làm việc tại nhà thì ưu tiên giữa hẻm hoặc hẻm nhánh, nơi ban ngày ít tiếng xe nhất.
Ánh sáng, gió và tiếng ồn: ba thứ không sửa được dễ dàng
Nhà ống bị kẹp hai bên, ánh sáng và gió chủ yếu vào từ mặt trước, mặt sau và giếng trời. Căn có giếng trời giữa nhà thường sáng và thoáng hơn rõ rệt; căn xây kín hết đất thì phòng giữa tối cả ngày, phải bật đèn và máy lạnh. Khi xem nhà, tắt hết đèn ở từng tầng để thấy ánh sáng thật.
Tiếng ồn từ đường bay và đường xe phụ thuộc hướng mặt tiền và lớp ngăn giữa phòng ngủ với bên ngoài. Phòng ngủ ở phía sau, có giếng trời ngăn với mặt tiền, thường dễ chịu hơn. Chuyện cách âm cụ thể được bàn trong mục Sống cạnh đường bay; khi chọn nhà, chỉ cần nhớ rằng bố cục là thứ khó đổi nhất, còn cửa, kính, rèm thì thay được.
Hãy ghi những gì nghe thấy, nhìn thấy ở mỗi căn vào một ghi chú ngắn ngay sau khi đi xem. Sau ba bốn căn, trí nhớ sẽ trộn lẫn, và ghi chú là cách duy nhất để so sánh công bằng.
Điện, nước, internet trong nhà cũ: kiểm gì trước khi dọn vào
Đồng hồ điện riêng hay chung. Nhà chia phòng cho thuê hay dùng đồng hồ phụ; nhà nguyên căn nên có đồng hồ riêng đứng tên chủ nhà. Hỏi rõ giá điện tính theo bậc của hộ gia đình hay theo mức chủ nhà tự đặt, và cách ghi chỉ số hằng tháng.
Tải điện của căn nhà. Nhà cũ có đường dây nhỏ, cầu dao cũ, có thể không chịu nổi việc chạy cùng lúc nhiều máy lạnh, bếp từ và sạc xe điện. Hỏi chủ nhà đường điện đã thay lần nào chưa; bật thử nhiều thiết bị một lúc khi xem nhà.
Nước máy và bồn chứa. Áp lực nước ở tầng trên của nhà ống thường yếu, phải có máy bơm và bồn trên mái. Xem bồn có nắp đậy, có được súc rửa định kỳ không; mở vòi ở tầng cao nhất để thử.
Internet. Người làm việc từ xa hay tiếp viên cần gọi video với gia đình nên hỏi nhà đã có đường cáp quang chưa, nhà mạng nào kéo được vào hẻm. Nhà ống nhiều tầng thường phải thêm bộ phát sóng ở tầng trên.
Rác và vệ sinh hẻm. Hỏi giờ thu gom rác, nơi để rác chờ thu, và phí vệ sinh do ai đóng. Chuyện nhỏ này quyết định hẻm sạch hay bốc mùi vào mùa nóng.
Người mua nhà: những thứ phải xem thêm ngoài con mắt
Với người mua, xem bằng mắt chỉ là bước loại bỏ. Phần quan trọng hơn là giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, diện tích ghi trên giấy so với thực tế, phần cơi nới đã được công nhận hay chưa, nhà có nằm trong quy hoạch mở hẻm, mở đường hay không. Giấy tờ nhà cũ ở khu này đa số vẫn ghi địa chỉ Phường 1, 2, 3 quận Tân Bình; việc đổi tên đơn vị hành chính không làm mất giá trị của giấy, nhưng khi sang tên thì thông tin sẽ được cập nhật theo đơn vị mới.
Phần cơi nới, xây vượt diện tích hay vượt chiều cao được cấp phép là rủi ro hay bị bỏ qua. Khi sang tên hoặc khi xin phép sửa chữa sau này, những phần đó có thể không được công nhận. Mục Thủ tục hành chính của trang có bài về sang tên nhà đất và xin phép xây dựng gần sân bay; nên đọc trước khi đặt cọc.
Cuối cùng, nhờ người có chuyên môn — luật sư, công chứng viên, kỹ sư xây dựng — xem những điểm mình không chắc. Chi phí cho vài buổi tư vấn nhỏ so với rủi ro mua phải căn nhà vướng giấy tờ hay vướng kết cấu.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một con hẻm ở Tân Sơn Hòa có hay ngập không?
Cách chắc nhất là hỏi người sống trong hẻm và ghé xem sau một trận mưa lớn. Nhìn dấu vết trên chân tường, ngạch cửa xây cao, tấm chắn nước ở cửa các nhà xung quanh cũng là gợi ý. Tình hình có thể thay đổi sau các đợt cải tạo cống, nên hỏi thông tin gần đây.
Nhà nền thấp hơn hẻm có nên mua không?
Không nhất thiết phải bỏ, nhưng phải tính chi phí nâng nền hoặc chống nước, và chấp nhận rủi ro những trận mưa lớn. Nâng nền nhà cũ có thể chạm vào kết cấu và chiều cao tầng, cần người có chuyên môn đánh giá trước.
Mua nhà gần sân bay có được nâng thêm tầng không?
Tuỳ vị trí và quy định về độ cao công trình quanh sân bay, cùng quy hoạch khu vực. Không nên mặc định là được. Trước khi mua với ý định nâng tầng, hỏi cơ quan cấp phép xây dựng của phường và kiểm thông tin quy hoạch.
Nhà cũ có vết nứt có thuê được không?
Vết nứt chân chim trên lớp vữa thường không đáng lo. Vết nứt chéo, nứt xuyên tường, nứt ở dầm cột thì nên hỏi chủ nhà đã kiểm tra chưa. Người thuê không phải người sửa kết cấu, nhưng sống trong nhà có vấn đề kết cấu là rủi ro cho chính mình.
Khung sắt chống trộm có nên giữ không?
Giữ được nếu có ô mở từ bên trong để thoát khi cháy. Loại hàn chết che kín cửa sổ, ban công nên được thay hoặc cải tạo, nhất là ở nhà nhiều tầng chỉ có một cầu thang.
Nên đi xem nhà vào giờ nào?
Ít nhất hai lần: một lần ban ngày để xem ánh sáng, kết cấu, hẻm; một lần buổi tối để nghe tiếng ồn, xem đèn hẻm và an ninh. Nếu đang mùa mưa, một lần sau mưa lớn cho thêm thông tin quý.